Blog
Pandwissel: alles wat je moet weten als je wilt verkopen in Vlaanderen
Je woont al een paar jaar in je huis. Het was perfect toen je erin trok, maar nu begint het te knellen. Te klein, te veel onderhoud, te ver van je werk. Je wilt verkopen en iets nieuws kopen.
Maar dan komt de vraag: wat doe je met je lening?
Je hebt nog een lopende hypotheek. En die rente van een paar jaar geleden? Die is een stuk lager dan wat je vandaag zou krijgen. Zonde om die kwijt te raken.
Hier komt de pandwissel in beeld.
Wat is een pandwissel precies?
Een pandwissel (ook wel hypotheekoverdracht genoemd) betekent dat je je bestaande hypotheeklening behoudt, maar overzet naar een nieuwe woning.
Je sluit geen nieuwe lening af. Je lening blijft gewoon doorlopen met dezelfde voorwaarden, dezelfde rentevoet en dezelfde looptijd. Alleen het onderpand verandert: in plaats van je oude woning staat je nieuwe woning als waarborg.
Zie het zo: je lening verhuist mee naar je nieuwe huis.
Waarom zou je een pandwissel overwegen?
De voordelen kunnen flink oplopen.
Je behoudt je lage rente. Heb je een paar jaar geleden geleend aan 1,5% of 2%? Die rente krijg je vandaag niet meer. Met een pandwissel houd je die gewoon.
Geen wederbeleggingsvergoeding. Als je je lening vervroegd terugbetaalt, rekent de bank een boete aan. Dat kan zomaar drie maanden rente op het resterende bedrag zijn. Bij een pandwissel betaal je die niet, want je betaalt de lening niet terug.
Lage registratierechten. Bij een nieuwe hypotheek betaal je 1% registratierechten op het geleende bedrag. Bij een pandwissel betaal je slechts €75. Dat scheelt al snel honderden of zelfs duizenden euro’s.
Je schuldsaldoverzekering blijft lopen. Geen nieuwe medische vragenlijsten, geen hogere premies omdat je ouder bent geworden.
Mogelijk behoud van je woonbonus. Is je lening afgesloten vóór 1 januari 2020? Dan kom je misschien nog in aanmerking voor de woonbonus. Bij een pandwissel blijft dat fiscaal voordeel vaak behouden.
Tel alles bij elkaar op en je bespaart al snel €5.000 tot €10.000.
Wat zijn de voorwaarden?
Een pandwissel is niet voor iedereen mogelijk. Er zijn een paar belangrijke spelregels.
Je hebt een lopende hypotheek nodig. Logisch: zonder lening valt er niets over te dragen. Is je woning afbetaald, dan is een pandwissel geen optie.
Je blijft bij dezelfde bank. Een pandwissel kan alleen bij je huidige bank. Wil je overstappen naar een andere bank, dan moet je een nieuwe lening afsluiten.
De timing is cruciaal. Idealiter passeert de verkoopakte van je oude woning op dezelfde dag als de aankoopakte van je nieuwe woning. Sommige banken geven wat flexibiliteit: de aankoop mag dan binnen twee maanden na de verkoop plaatsvinden, op voorwaarde dat de opbrengst op een geblokkeerde rekening staat.
Je nieuwe woning mag niet duurder zijn dan wat je overhoudt. Bij een pandwissel kun je geen extra bedrag lenen. Kost je nieuwe woning meer dan wat je krijgt uit de verkoop? Dan moet je dat verschil zelf bijleggen of een bijkomende lening afsluiten. In dat laatste geval vervallen sommige voordelen.
De bank moet akkoord gaan. De bank is niet verplicht om een pandwissel te accepteren. Ze zal je dossier opnieuw evalueren alsof het een nieuwe aanvraag is: je inkomen, je schulden, de waarde van de nieuwe woning.
Wat kost een pandwissel?
Veel minder dan een nieuwe lening, maar helemaal gratis is het niet.
Registratierechten: €75 (vast bedrag)
Notariskosten: tussen €1.000 en €2.000 voor de akte van hypotheekoverdracht
Schattingskosten: rond €250 voor de schatting van je nieuwe woning
Dossierkosten bij de bank: varieert per bank, check de tarievenkaart
Vergelijk dit met een nieuwe lening, waar je al snel €3.000 tot €5.000 aan kosten kwijt bent, plus de wederbeleggingsvergoeding op je oude lening.
Pandwissel of overbruggingskrediet?
Soms heb je je nieuwe woning al gevonden, maar is je huidige woning nog niet verkocht. Dan kun je niet zomaar een pandwissel doen, want de opbrengst van je verkoop is er nog niet.
In dat geval kun je een overbruggingskrediet overwegen. De bank schiet je dan tijdelijk het geld voor om de nieuwe woning te kopen. Zodra je oude woning verkocht is, los je het overbruggingskrediet af.
Let wel: een overbruggingskrediet kost rente (vaak 3% tot 6%) en heeft een beperkte looptijd (meestal maximaal twee à drie jaar). Het geeft je ademruimte, maar het is niet gratis.
Een combinatie van pandwissel en overbruggingskrediet is ook mogelijk. Bespreek dit goed met je bank.
Stappenplan: zo pak je een pandwissel aan
Stap 1: Check bij je bank. Vraag of een pandwissel mogelijk is in jouw situatie. Laat hen je dossier bekijken en vraag welke voorwaarden zij stellen.
Stap 2: Ken je cijfers. Wat is de resterende schuld van je lening? Wat is je huidige rente? Wat is de geschatte waarde van je huidige woning en je nieuwe woning?
Stap 3: Plan de timing. Werk toe naar een scenario waarin de verkoop en aankoop zo dicht mogelijk bij elkaar liggen. Idealiter op dezelfde dag.
Stap 4: Schakel een notaris in. De notaris regelt de akte van hypotheekoverdracht en zorgt dat alles juridisch klopt.
Stap 5: Hou rekening met een plan B. Wat als de verkoop uitloopt? Wat als de koper afspringt? Bespreek met je bank de mogelijkheid van een overbruggingskrediet als vangnet.
Veelgemaakte fouten
Advies aannemen van de verkeerde persoon. Een pandwissel is het terrein van je bank en je notaris, niet van een makelaar. Ik heb mensen gezien die stopten met zoeken omdat een makelaar zei dat het niet kon. Terwijl het perfect mogelijk was.
Te laat beginnen met plannen. Een pandwissel vraagt coördinatie. Begin op tijd met de gesprekken bij je bank en notaris, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
De kleine lettertjes niet lezen. Sommige banken hanteren specifieke voorwaarden. Vraag altijd alles schriftelijk en laat het checken door je notaris.
Is een pandwissel iets voor jou?
Dat hangt af van je situatie. Wil je snel weten of het in jouw geval slim is?
Doe de quiz en je hebt binnen 1 minuut een antwoord.